Firmare un contratto di locazione registrato, pagare regolarmente i canoni, versare un deposito cauzionale. Sono comportamenti che chiunque riterrebbe sufficienti per sentirsi “al sicuro” all’interno dell’immobile preso in affitto. Eppure, la realtà giuridica può riservare sorprese amare.
Può infatti accadere che il locatore, colui che ha firmato il contratto, non sia il reale proprietario dell’immobile. In alcuni casi, egli ha ricevuto la casa in comodato gratuito — magari da un familiare — e a sua volta l’ha concessa in locazione. Un passaggio intermedio che, se non risulta da un atto scritto e registrato, può avere conseguenze rilevanti in caso di pignoramento.
È proprio ciò che si è verificato in un caso recente, dove un contratto di locazione, pur registrato e regolarmente eseguito, è stato ritenuto non opponibile alla procedura esecutiva.
Il nodo giuridico: comodato non registrato, contratto inopponibile
Alla base della vicenda vi era un contratto di comodato gratuito non registrato stipulato tra la proprietaria dell’immobile e il marito. Quest’ultimo, agendo come locatore, aveva poi firmato un contratto di affitto con un terzo in buona fede. I canoni, fin da subito, erano stati versati direttamente sul conto corrente intestato alla proprietaria, presente alla firma del contratto, e mai intervenuta per contestarne la validità.
Sembrerebbe una situazione sufficiente a configurare una locazione regolare anche nei confronti della proprietaria — tanto più che il contratto era stato regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Eppure, nel provvedimento reso dal Giudice dell’esecuzione del Tribunale di Venezia (ord. 2 settembre 2025, RGE 14/2025), si legge chiaramente come:
“il contratto di locazione […] è valido tra le parti, ma è opponibile al creditore pignorante […] solo nei limiti in cui è opponibile il titolo della detenzione vantata dal terzo”.
In altri termini: se il comodato è gratuito e non ha data certa, non è opponibile alla procedura esecutiva, e lo stesso destino tocca alla locazione derivata da quel comodato.
Nessun rilievo al comportamento della proprietaria
Nel ricorso presentato dall’inquilino si sottolineava come la proprietaria non solo fosse presente alla firma, ma avesse anche ricevuto direttamente i canoni e il deposito cauzionale, senza mai opporsi o sollevare contestazioni. Si parlava dunque di un contratto “per facta concludentia”, ossia perfezionato nei fatti.
Tuttavia, il Giudice ha escluso che comportamenti concludenti possano supplire alla mancanza di forma scritta, necessaria per la validità dei contratti di locazione:
“il contratto di locazione, prevedendo ai fini della sua validità, la forma scritta, non consente di ritenere che un comportamento concludente sia sufficiente a generare validamente l’accordo”.
Anche il richiamo alla buona fede dell’inquilino — che ignorava l’esistenza del comodato — non ha trovato accoglimento nella fase cautelare. Il giudice ha rigettato l’istanza di sospensione dell’ordine di liberazione dell’immobile.
Una tutela solo parziale: il termine per il rilascio
Pur confermando l’inopponibilità del contratto, il Tribunale ha comunque riconosciuto la particolare situazione personale dell’inquilino (invalidità, difficoltà di reperimento abitativo in località turistica, recente avvio di un rapporto lavorativo a breve distanza dall’alloggio). Per questo ha concesso un termine di 120 giorni per il rilascio dell’immobile, in luogo della scadenza originaria prevista a pochi giorni di distanza.
Una misura che rappresenta una forma di bilanciamento tra l’esigenza di proseguire con la procedura esecutiva e il rispetto delle condizioni soggettive del terzo occupante.
Lezioni da trarre
Questa vicenda evidenzia quanto possa essere fragile la posizione dell’inquilino quando il contratto non è sottoscritto direttamente dal proprietario, anche se tutti gli altri elementi (pagamenti, registrazione, comportamento delle parti) lasciano intendere il contrario.
Nel caso di immobili non intestati al locatore, è sempre consigliabile verificare chi sia effettivamente il proprietario e accertarsi che vi sia un titolo valido e opponibile (comodato registrato, procura, mandato) a giustificare la sua disponibilità a concedere in affitto l’immobile.
Anche la buona fede e la correttezza, pur essendo valori tutelati dal nostro ordinamento, non bastano da sole a proteggere l’inquilino di fronte a una procedura esecutiva.